文章來源：時代周報

　　“經過了漫長的等待，終于放貸了，首套房商貸2.7%的年化利率也終于確定下來了，比5年以上公積金利率2.85%還要低出不少?！毙∪R在社交媒體上分享稱，10月份在廣州某銀行辦理的90萬商業(yè)貸款，終于在11月中旬批復了。

　　在評論區(qū)下，不少網友都分享著自己貸款的經歷?！?0月底辦下來了2.85%”“趕在政策出來之前批的貸款，給了2.9%的房貸利率”……

　　可是，這樣的優(yōu)惠利率并沒有持續(xù)多久。近期有多家廣州的銀行接到通知，從11月7日起，廣州新增房貸利率統(tǒng)一調整為最低3%。對此，時代周報記者向廣州多家銀行求證，該消息屬實。

　　低成本、低利率，一度是公積金的最大優(yōu)勢，如今其競爭優(yōu)勢被削弱。今年以來，隨著商業(yè)貸款（簡稱“商貸”）利率的持續(xù)下調，很多城市的首套房商貸利率步入“2字頭”。這就意味著，它與公積金貸款利率之間的利差已經接近，甚至產生“倒掛”。

　　面對于此，住房公積金的爭議愈發(fā)強烈：商貸利率優(yōu)勢越來越大，公積金貸款還“香”嗎？即將進入2025年，公積金貸款利率會不會再次下調？

　　公積金貸款還香嗎？

　　當前，住房貸款主要有公積金貸款與商貸兩種方式。前者注重社會福利、減輕購房者的購房負擔，不以盈利為目的，后者則注重經濟效益。

　　商貸利率定價方式采取“LPR（貸款市場報價利率）+加點”的形式；公積金貸款利率根據基準利率來進行調整，不隨LPR變動。相比于商貸，公積金貸款額度有限，審批受各地政策差異影響。

　　一般情況下，商貸利率要高于公積金貸款利率。因此，低利率是公積金貸款的優(yōu)勢，從此前的數(shù)據看，兩者的利差大致保持在兩個百分點的利差。

　　然而，到了2024年，公積金貸款的優(yōu)勢逐漸削弱。

　　10月21日，央行宣布下調LPR。其中，1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，均較此前下降0.25個百分點。至此，年內5年期以上LPR已經下調了60個基點，從年初的4.2%下調至當前的3.6%。

　　若按照本金100萬元的貸款、30年期等額本息方式計算，在年初，利息總額為760461.83元，月供為4890.17元。當LPR下降至3.6%之后，利息總額為636723.26，月供為4546.45元。

　　換句話說，相較于年初，全部利息大約節(jié)省12.3萬，月供減少343元左右。因此，本輪降息也被不少人稱之為“史上最低”。

　　在寬松樓市政策下，各地新發(fā)房貸利率跟隨LPR下調。在一線城市中，北京、上海、深圳首套房商貸利率為3.15%，廣州的房貸利率為3.0%。

　　公積金貸款方面，今年5月，中國人民銀行發(fā)布通知，將5年以上首套個人住房公積金貸款利率從原本的3.1%下調至2.85%。這就意味著，房貸利率與公積金貸款利率利差已明顯縮小，削弱了公積金其作為“福利”的吸引力。

　　更重要的是，若持續(xù)降息，甚至可能會出現(xiàn)房貸利率倒掛現(xiàn)象，購房者自然會選擇流程更簡單、額度更高的商貸，從而公積金的資金池或將面臨流動性風險。

　　麟評居住大數(shù)據研究院高級分析師關榮雪告訴時代周報記者，房貸利率倒掛現(xiàn)象或將引發(fā)一系列連鎖反應。

　　具體而言，為爭奪市場份額，部分銀行可能會采取進一步下調貸款利率的策略，此類行為若演變?yōu)閻盒愿偁?，或將促使銀行放寬貸款審批標準，進而加劇不良貸款的風險。同時，過低的房貸利率可能會讓購房者期待更多的利率下降，進而選擇推遲購房決策，影響房地產市場的穩(wěn)定性。

　　“此外，公積金貸款利率通常較低，具有普惠性，當商業(yè)貸款利率低于公積金貸款利率時，公積金貸款的優(yōu)勢減弱，這可能會引發(fā)對公積金制度存廢的爭議和重新評估?！标P榮雪說道。

　　調整已是大勢所趨

　　若將時間線拉長，公積金貸款與同期LPR的利差出現(xiàn)明顯收窄。

　　2020年，5年以上公積金貸款利率為3.25%，5年期以上LPR為4.65%，相差1.4個百分點。而2024年10月21日開始，5年以上公積金貸款利率為2.85%，5年期以上LPR分別為3.6%，僅相差0.75個百分點。

　　除了利差收窄之外，公積金利率調整的頻率也較低，所以市場上仍有不少疑問，公積金貸款利率是否有進一步下調的動力？

　　據了解，自2019年商貸利率換錨5年期以上LPR后，5年期以上LPR已累計調降125個BP，期間各城市的浮動加點數(shù)也有不同程度的降低。與此同時，5年期以上公積金貸款利率自2019年以來，僅調降2次共40個BP。

　　究其原因，公積金貸款的調整窗口并不與LPR掛鉤，且全國的公積金實行“因城施策”，由各個地級市、縣的公積金中心自行管理，彼此之間資金不互通，無法統(tǒng)一運營。因此，公積金貸款利率的調整更為復雜。

　　不過，隨著房貸利率進一步下探，在多位受訪專家看來，公積金貸款利率根據市場走勢或將下調。

　　中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜告訴時代周報記者，當前房地產市場處于筑底的重要階段，購房成本的降低是助力房地產市場“止跌回穩(wěn)”的重要舉措之一，預計公積金貸款利率也有望迎來下降，進一步降低購房者的購房成本，帶動購房需求釋放。

　　廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認為，下一步需要下調公積金存款利率，來驅動公積金貸款利率下調，從而保持商貸和公積金貸款的利差。

　　李宇嘉分析稱，LPR下調是有規(guī)律的，一定是政策利率帶動LPR下調的，LPR下調驅動按揭利率下調?！斑@就意味著，如果商貸利率進一步下調，未來公積利率肯定要跟進。但我認為，公積金利率跟進的前提是公積金的存款利率也要下調，從而來驅動公積金貸款利率下調?！?/p>

　　具體下調幅度會是多少？上海金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員任濤在接受中國經營報采訪時指出，個人住房公積金貸款利率至少還應再下調80BP。

　　至于商貸利率會否進一步下調，上海易居地產研究院副院長嚴躍進認為，隨著市場形勢有所好轉，進一步下調的可能性減小。例如廣州已主動將商貸利率適度上調，以緩解商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率倒掛的問題。“最重要的是，也要立足于明年房地產和宏觀經濟的關系，并將下調房貸利率作為激活買房需求的重要手段。”