來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 陳婷 趙毅 深圳報(bào)道

　　土地作為房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)資料，被業(yè)內(nèi)貼切地稱為“面粉”。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”仍在路上，消化“面粉”存量的土地收儲(chǔ)行動(dòng)正大規(guī)模展開。

　　自2025年2月初以來，包含廣州、惠州、珠海等在內(nèi)的廣東省10余個(gè)城市先后發(fā)布專項(xiàng)債收儲(chǔ)閑置土地的公告。其中僅2月7日—9日三天，共有7城披露收儲(chǔ)計(jì)劃，涉及48宗地塊。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月11日，廣東15城第一批擬使用專項(xiàng)債實(shí)施土地收儲(chǔ)涉及土地161宗，用地面積超680萬平方米，擬收購(gòu)價(jià)格合計(jì)超350億元。這是自2024年11月自然資源部明確專項(xiàng)債資金收回收購(gòu)存量閑置土地細(xì)則之后，全國(guó)首個(gè)大規(guī)模落地的案例。

　　值得注意的是，納入此輪土地收儲(chǔ)名單的項(xiàng)目多來自地方國(guó)企。以珠海為例，該市擬收儲(chǔ)14宗用地全部來自本地國(guó)企，其中6宗為華發(fā)集團(tuán)所有，6宗來自珠海大橫琴集團(tuán)。

　　2月19日，負(fù)責(zé)珠海市首批專項(xiàng)債土地收儲(chǔ)工作的珠海市土地儲(chǔ)備發(fā)展中心鄭姓負(fù)責(zé)人對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者表示，公示的擬收儲(chǔ)地塊是因其本身?xiàng)l件符合收儲(chǔ)相關(guān)要求而被納入名單，并非出于“只收國(guó)企土地”的考慮，下一步將推進(jìn)專項(xiàng)債項(xiàng)目的申報(bào)及落地實(shí)施工作。廣州增城區(qū)一宗地塊被收儲(chǔ)的央企華僑城（000069.SZ）廣州營(yíng)銷客服部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“地塊收儲(chǔ)是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下公司積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召出現(xiàn)的情況，個(gè)別項(xiàng)目被收儲(chǔ)不會(huì)影響公司的長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃?！?/p>

　　地方政府提速

　　為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債工作加速鋪開。

　　春節(jié)過后，廣東多個(gè)地區(qū)公示了2025年度第一批擬使用土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債收回收購(gòu)存量閑置土地的項(xiàng)目及收儲(chǔ)價(jià)格，或擬收回收購(gòu)國(guó)有建設(shè)用地土地使用權(quán)的項(xiàng)目名單。東吳證券研究所分析指出，此舉或意味著廣東近期將啟動(dòng)相關(guān)土儲(chǔ)專項(xiàng)債的發(fā)行工作。此前，廣東省已發(fā)布《關(guān)于土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券工作指引（試行）》。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月11日，廣東15城首批擬使用專項(xiàng)債實(shí)施土地收儲(chǔ)涉及的用地面積達(dá)684.7萬平方米。其中，惠州、汕尾第一批擬使用專項(xiàng)債收購(gòu)存量土地?cái)?shù)量分別達(dá)46宗、20宗，擬收儲(chǔ)價(jià)格分別約127.5億元、22.9億元。惠州是目前公示收儲(chǔ)資金規(guī)模最大的廣東省城市，其次是珠海，14宗擬收儲(chǔ)土地價(jià)格合計(jì)約66.5億元。

　　從土地類型看，此輪廣東多地公示的擬收儲(chǔ)土地涉及住宅、商業(yè)、旅館、工業(yè)用地等。其中，住宅用地占比超50%，商服用地占比超30%，工業(yè)用地占比超10%。各地塊拿地時(shí)間集中在2020年—2024年，占比超過80%，其中2021年—2023年的地塊居多。收購(gòu)價(jià)格方面，多數(shù)項(xiàng)目為折價(jià)收儲(chǔ)，約70%地塊擬收購(gòu)價(jià)格與成交價(jià)的比值在0.8—1之間，個(gè)別地塊擬收購(gòu)價(jià)格的折扣較大。

　　中國(guó)銀河證券研究院分析指出，從目前數(shù)據(jù)來看，此輪閑置土地收購(gòu)規(guī)模和收購(gòu)價(jià)格與2024年商品房收儲(chǔ)政策的實(shí)際執(zhí)行力度有所不同，均略超市場(chǎng)預(yù)期。“我們認(rèn)為主要因素是相對(duì)于直接收購(gòu)存量商品房，地方政府更傾向于土地收購(gòu)。首先，土地用途更加靈活多樣，收購(gòu)后可用于新的城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，且地方政府過去對(duì)土地拍賣較為熟悉，缺少住宅管理經(jīng)驗(yàn)。其次，并非所有地區(qū)都有保障性住房需求，三四線城市住宅價(jià)格較低、供給較為充足，直接大規(guī)模收購(gòu)住宅或?qū)⑿纬砷e置資產(chǎn)?！?/p>

　　據(jù)珠海市自然資源局方面透露，收儲(chǔ)的地塊主要包括企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)的住宅用地和商服用地，旨在進(jìn)一步盤活存量閑置土地，促進(jìn)土地資源節(jié)約集約利用。

　　國(guó)企項(xiàng)目居多

　　作為央企，華僑城在此輪廣東專項(xiàng)債土地收儲(chǔ)中亦有一宗地塊擬被收儲(chǔ)。2025年2月8日，廣州市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局公示，擬收回增城區(qū)派潭鎮(zhèn)背陰村一宗地塊，地塊權(quán)屬人為廣州華僑城文旅小鎮(zhèn)投資有限公司，地塊面積約13萬平方米，擬回收價(jià)格約3億元。

　　華僑城廣州營(yíng)銷客服部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，上述地塊自獲取后，公司積極開展項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)工作，后受限于各種主客觀因素未能如期完成開發(fā)。其間，公司也積極與當(dāng)?shù)卣归_溝通協(xié)商工作，尋求合理解決方案?！盎谡膭?lì)房地產(chǎn)企業(yè)配合存量土地的盤活工作，公司作為央企應(yīng)當(dāng)積極配合，故而與當(dāng)?shù)卣诒敬伍e置地塊收儲(chǔ)上達(dá)成一致。”

　　對(duì)于后續(xù)是否還有其他地塊安排被收儲(chǔ)，華僑城方面稱，將積極落實(shí)構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式政策號(hào)召，跟進(jìn)各地政府專項(xiàng)債資金收購(gòu)存量閑置土地政策，進(jìn)一步推動(dòng)存量資源活化利用。

　　值得注意的是，廣東此輪擬收儲(chǔ)土地絕大多數(shù)為地方國(guó)企持有，引起市場(chǎng)對(duì)土地收儲(chǔ)“優(yōu)先地方國(guó)資項(xiàng)目”的猜測(cè)。

　　東吳證券發(fā)布的研報(bào)指出，據(jù)統(tǒng)計(jì)，59宗數(shù)據(jù)完整的擬收回收購(gòu)存量閑置土地共涉及46家土地使用權(quán)人，在剔除3家暫無法確定實(shí)控人的企業(yè)后，剩余43家企業(yè)中僅有2家為民營(yíng)企業(yè)，其他41家企業(yè)均為地方國(guó)企（39家）或央企（2家）。

　　“因?yàn)檫@一次是運(yùn)用專項(xiàng)債來實(shí)施土地收儲(chǔ)，債券的發(fā)行是有相關(guān)規(guī)定的，同時(shí)需要考慮發(fā)債之后項(xiàng)目能否順利實(shí)施。如果土地本身存在抵押、‘三角債’的情況導(dǎo)致項(xiàng)目最終實(shí)施不了，之后引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很大。所以，像這類暗含較大風(fēng)險(xiǎn)及情況比較復(fù)雜的項(xiàng)目，不會(huì)是我們首選的對(duì)象，也有很多一開始報(bào)上來的國(guó)企土地經(jīng)過篩選最終也被排除在外?！睂?duì)于上述市場(chǎng)猜測(cè)，鄭姓負(fù)責(zé)人對(duì)記者作出了解釋。

　　“穩(wěn)房?jī)r(jià)、去庫(kù)存”目標(biāo)

　　廣東地方政府大規(guī)模披露土地收儲(chǔ)情況背后，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債重啟箭在弦上。

　　早在2024年11月，自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）指出，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，支持盤活存量閑置土地，“積極運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金加大收回收購(gòu)存量閑置土地力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　公開資料顯示，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債發(fā)端于2017年，曾在2019年因根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的需要暫停發(fā)行。如今，作為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的一項(xiàng)重要舉措，重啟土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債工作加速展開。

　　《通知》顯示，運(yùn)用專項(xiàng)債資金收回收購(gòu)存量閑置土地，是減少市場(chǎng)存量土地規(guī)模、改善土地供求關(guān)系、增強(qiáng)地方政府和企業(yè)資金流動(dòng)性、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵舉措。

　　中國(guó)銀河證券研究院分析稱，據(jù)測(cè)算，目前全國(guó)合計(jì)尚未開工住宅、商服土地面積或在5.76億平方米左右，合計(jì)土地價(jià)值約為3.5萬億元。假設(shè)未來按照平均80%折價(jià)收購(gòu)和50%收購(gòu)量計(jì)算，對(duì)應(yīng)閑置土地收購(gòu)所需的資金規(guī)模應(yīng)在1.4萬億元左右，如此規(guī)模的收儲(chǔ)有助于大幅改善城投和房企現(xiàn)金流。閑置收購(gòu)短期目的是控制土地供給、促進(jìn)房?jī)r(jià)企穩(wěn)、改善現(xiàn)金流，長(zhǎng)期仍需用于投資。按照過去土地占房地產(chǎn)開發(fā)投資成本計(jì)算，未來閑置土地回收再利用有望帶動(dòng)1萬億元新增房地產(chǎn)或基建投資?！靶乱惠啞諆?chǔ)’本質(zhì)上是通過財(cái)政加碼、政府加杠桿方式緩解過去兩年顯著提升的房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。”