據(jù)南都此前報(bào)道，2004年以來(lái)，徐航通過(guò)協(xié)議取得南山區(qū)科苑大道與東濱路交匯處地塊。該地塊日后被開(kāi)發(fā)為深圳灣1號(hào)項(xiàng)目，并于2013年發(fā)售。開(kāi)盤單價(jià)高達(dá)6萬(wàn)元至17萬(wàn)元，而在此之前，深圳多層住宅的單價(jià)均不超過(guò)10萬(wàn)元。此后，深圳灣1號(hào)最高曾賣到近30萬(wàn)元每平方米的價(jià)格，并傳有多位頂級(jí)富豪置業(yè)其中，深圳灣1號(hào)也成為深圳乃至中國(guó)的頂級(jí)豪宅代表。

不過(guò)，徐航卻在當(dāng)時(shí)接受媒體采訪時(shí)表示，自己并無(wú)在房地產(chǎn)領(lǐng)域系統(tǒng)性發(fā)展的想法。在深圳灣一號(hào)上市后的幾年里，徐航創(chuàng)辦的鵬瑞集團(tuán)也確無(wú)新的新地產(chǎn)項(xiàng)目推出。不過(guò)，在邁瑞醫(yī)療回A上市后，這一切發(fā)生了改變。

陸續(xù)質(zhì)押邁瑞醫(yī)療股份

猛砸百億拿地

陸續(xù)質(zhì)押邁瑞醫(yī)療股份

猛砸百億拿地

2018年上市后到2019年初，邁瑞醫(yī)療的股價(jià)很快由50元左右上升至百元左右，到2019年末又上升至170元左右。南都灣財(cái)社記者梳理邁瑞醫(yī)療公告發(fā)現(xiàn)，2019年9月以來(lái)，仍處在限售期的Magnifice (HK) Limited也開(kāi)始以“資金需求”為由陸續(xù)質(zhì)押邁瑞醫(yī)療股份。

2019年9月24日、9月25日，Magnifice (HK) Limited分別向廣東粵財(cái)信托有限公司和招商銀行質(zhì)押714.2萬(wàn)股和1000萬(wàn)股，此后又分別以“自身投資經(jīng)營(yíng)”為由向南洋商業(yè)銀行質(zhì)押890萬(wàn)股、向重慶國(guó)際信托質(zhì)押1000萬(wàn)股，以當(dāng)時(shí)的股價(jià)計(jì)算，這四筆質(zhì)押的股份市值就接近60億。

2020年6月3日，Magnifice (HK) Limited又以“償還債務(wù)”為由一次性質(zhì)押1700萬(wàn)股，此次質(zhì)押股份對(duì)應(yīng)市值約43.66億元。兩周后，Magnifice (HK) Limited一筆質(zhì)押給中國(guó)銀行股份有限公司澳門分行的3058.13萬(wàn)股的質(zhì)押到期解除質(zhì)押。值得一提的是，這筆質(zhì)押登記于2019年2月，當(dāng)時(shí)邁瑞醫(yī)療股價(jià)僅104元左右，質(zhì)押股份對(duì)應(yīng)的市值僅31.92億元。也就是說(shuō)，隨著邁瑞醫(yī)療股價(jià)的上漲，徐航持股的Magnifice (HK) Limited可以以更少的股份撬動(dòng)更多資金，并以股價(jià)上漲覆蓋前期融資成本，這或許為其在土地市場(chǎng)的動(dòng)作提供了資金支持。

此后，Magnifice (HK) Limited多次以“自身投資經(jīng)營(yíng)”及“償還債務(wù)”為由質(zhì)押邁瑞醫(yī)療股份，同時(shí)鵬瑞集團(tuán)開(kāi)始現(xiàn)身各地土拍市場(chǎng)，并以“復(fù)制深圳灣一號(hào)”作為對(duì)外宣傳的名片，在各地推出地產(chǎn)項(xiàng)目，2019年5月，鵬瑞集團(tuán)曾在不到1分鐘內(nèi)自行競(jìng)價(jià)9輪，并在第10輪競(jìng)價(jià)以達(dá)到上限的23.6億元總價(jià)摘下東莞南城雅園地塊。同月，又以24.35億元摘下佛山大良蘇崗德民路以東、澄海路以北地塊。

疫情期間股價(jià)上漲

頻繁現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，逆勢(shì)擴(kuò)張

疫情期間股價(jià)上漲

頻繁現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，逆勢(shì)擴(kuò)張

進(jìn)入2021年后，地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始進(jìn)入下行周期，但彼時(shí)處于疫情期間，邁瑞醫(yī)療股價(jià)進(jìn)入快速上漲通道，到2021年7月一度上漲至468.51元高點(diǎn)，在此期間，鵬瑞集團(tuán)頻繁亦現(xiàn)身土拍市場(chǎng)，逆市擴(kuò)張。

2021年6月，鵬瑞集團(tuán)以17.38億元競(jìng)得上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的住宅及科研設(shè)計(jì)用地，9月以51.78億元拿下佛山三龍灣雙子塔產(chǎn)城綜合體項(xiàng)目，11月又以總價(jià)49.5786億元拍得廣州天河區(qū)金融城東區(qū)一宗商業(yè)商務(wù)混合用地。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，這一年，鵬瑞集團(tuán)以118億元的拿地金額，首次躋身當(dāng)年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100榜單，位列第61位。在此期間，鵬瑞集團(tuán)還通過(guò)收購(gòu)等方式，拿下多個(gè)舊改項(xiàng)目。

整個(gè)2021年，邁瑞醫(yī)療曾5次公告Magnifice (HK) Limited質(zhì)押公司股份，截至2021年11月5日，Magnifice (HK) Limited質(zhì)押股份數(shù)量達(dá)到5176萬(wàn)，占公司總股本比例4.26%，以當(dāng)日收盤價(jià)計(jì)算對(duì)應(yīng)市值達(dá)到192.69億元。但在當(dāng)時(shí)，邁瑞醫(yī)療股價(jià)已開(kāi)始震蕩下行，當(dāng)年8月股價(jià)就曾跌破300元，雖然11月又回升至370元上方，但到2022年又跌至258.80元低點(diǎn)。

不再現(xiàn)身土拍市場(chǎng)

質(zhì)押股權(quán)償債

不再現(xiàn)身土拍市場(chǎng)

質(zhì)押股權(quán)償債

整個(gè)2022年，Magnifice (HK) Limited僅進(jìn)行過(guò)兩筆質(zhì)押，從用途上看，一筆為補(bǔ)充質(zhì)押，另一筆則為償還貸款。

到2023年，鵬瑞集團(tuán)資金鏈或已較為緊張。天眼查信息顯示，2023年2月，此前鵬瑞集團(tuán)旗下購(gòu)得廣州金融城地塊的廣州市鵬灣投資發(fā)展有限公司也將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)公司廣州市錚玥投資有限公司股權(quán)分別出質(zhì)于三家銀行。南都灣財(cái)社記者查詢動(dòng)產(chǎn)融資登記系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，2023年6月，鵬瑞集團(tuán)還曾以深圳灣一號(hào)廣場(chǎng)房產(chǎn)中辦公租金收入及酒店運(yùn)營(yíng)凈收入為質(zhì)押擔(dān)保，向中國(guó)人民銀行深圳分行貸款40億元。

隨著此前的質(zhì)押到期日陸續(xù)來(lái)臨，Magnifice (HK) Limited的質(zhì)押頻率又再度上升，2023年全年，邁瑞醫(yī)療曾6次披露控股股東部分股份質(zhì)押，到2024年，這一數(shù)字又上升到7次。

但與之前有所不同的是，相關(guān)公告披露的質(zhì)押用途中再未出現(xiàn)過(guò)“自身投資經(jīng)營(yíng)”的表述，僅剩下“償還債務(wù)”及“補(bǔ)充流動(dòng)資金”，鵬瑞集團(tuán)也不再現(xiàn)身土拍市場(chǎng)。

不過(guò)，公司日常經(jīng)營(yíng)似乎并未受到影響。據(jù)媒體報(bào)道，在鵬瑞集團(tuán)2023年年度工作會(huì)上，公司董事兼執(zhí)行總裁王建華稱，2023年，鵬瑞的年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)基本達(dá)成，且銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，簽約、回款權(quán)益口徑均同比增長(zhǎng)。南都灣財(cái)社記者也就去化降債等問(wèn)題向鵬瑞集團(tuán)發(fā)去采訪函，截至發(fā)稿時(shí)未獲回應(yīng)。

采寫：南都灣財(cái)社記者 趙元