來源｜極速財(cái)訊?

?作者｜玲子?

?編輯｜Poel?

?“6年不開工”?

?50萬美金血本無歸?

2024年11月初，廣西北海一家五星級酒店門外，橫著一輛白色小轎車。幾張巨型紅色條幅貼滿車身，“EB5金門國際 何時(shí)還款？”幾個(gè)大字非常顯眼。

◎?受訪者供圖

34歲的喬本望把車開到這里，只有一個(gè)目的，就是想維權(quán)。他要在熱鬧的出入境行業(yè)峰會(huì)上，給一家美國機(jī)構(gòu)“金門國際”施壓。不過，他沒能堵到對方，沒多久就被安保人員驅(qū)離了。

金門國際，是一家美國移民局批準(zhǔn)的區(qū)域中心，它相當(dāng)于一個(gè)募資機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)尋找、開發(fā)和推廣EB-5投資移民項(xiàng)目。這是美國給外國富人開的“綠色通道”——投資50萬美元到美國地產(chǎn)、商業(yè)體等項(xiàng)目，創(chuàng)造10個(gè)全職崗位就業(yè)，就能全家拿綠卡。

8年前，金門國際在國內(nèi)宣傳，除了綠卡，投資人還能在五年左右拿回全額返款。為了投資這個(gè)項(xiàng)目，喬本望還讓姑姑抵押了房產(chǎn)，原本以為人生即將邁入新軌道，但多年過去，這個(gè)定位舊金山海灣沿岸的社區(qū)項(xiàng)目至今一片荒蕪。

◎?項(xiàng)目全景

這一項(xiàng)目當(dāng)初吸引了279名投資人，籌集1.39億美金巨資，但直到2024年才進(jìn)行了場地平整，此前六年一直是一片空地，毫無動(dòng)工跡象。

在實(shí)地考察了施工現(xiàn)場之后，2020年，喬本望在失望中選擇了撤案，放棄綠卡，轉(zhuǎn)而移居中國香港，但此前的投資款卻一直沒有要回來。開發(fā)商在5年返款期至?xí)r，直接通知按照合同約定，返款時(shí)間自動(dòng)延長2年。2024年底，眼見最終返款日將近，喬本望按流程發(fā)送了返款申請郵件，但對方卻回復(fù)稱“目前對于撤案客戶的還款時(shí)間尚未確定”。接著，喬本望便再也聯(lián)系不上金門國際的工作人員了。

他非常氣憤。如今在香港的工作薪資遠(yuǎn)沒有美國公司高，妻子還生了重病，需要手術(shù)。突然而至的人到中年的種種問題，讓他陷入焦慮和懷疑，“怎么突然就變了？我現(xiàn)在也急需用錢，你們必須得給一個(gè)說法??？”這是微信里，他和金門國際工作人員最后的聊天記錄。

◎?項(xiàng)目6年未開工，2024年才開始進(jìn)行場地平整等工作

和喬本望一樣，深陷海外EB-5投資項(xiàng)目困局的中國人很多，有些人的投資已經(jīng)明確打了水漂。即使項(xiàng)目建成，后續(xù)經(jīng)營中也可能出現(xiàn)問題。已經(jīng)建成在馬里蘭州巴爾的摩的一個(gè)酒店項(xiàng)目，2023年底，突然給94名中國投資人發(fā)了一封郵件通知——“約翰·霍普金斯大學(xué)醫(yī)學(xué)園區(qū)Residence Inn酒店將被法拍”。原來，除了EB-5籌資的4700萬美元之外，項(xiàng)目方還借了一部分銀行貸款，如今2100萬美元的貸款還不上了，銀行已對酒店提起訴訟。

當(dāng)年剛拿到臨時(shí)綠卡的錢逸軒看到郵件時(shí)，腦子轟的一下，愣了半天。過了一會(huì)兒，他才不得不面對這一現(xiàn)實(shí)：自己即將血本無歸。無法持續(xù)創(chuàng)造就業(yè)，永久綠卡可能難拿了，酒店拍賣的錢要用來還銀行貸款，投資人也拿不到返款。

他反復(fù)思索，無法理解項(xiàng)目怎么會(huì)落入這種結(jié)果。2015年5月，選擇這一項(xiàng)目時(shí)，他很有信心。作為一名醫(yī)生，他知道霍普金斯是全球前幾名的醫(yī)學(xué)院，即便經(jīng)歷疫情，建在它門口的酒店入住率也不會(huì)低，有很多全世界慕名而來的病人家屬。但建成以來，酒店卻連年虧損。

諸多不解困擾著錢逸軒，他在網(wǎng)上找到更多投資人，建立微信群，想要維權(quán)。但跨國維權(quán)并不容易，最初，他們在紐約找到一位華人律師，被坑了2萬多律師費(fèi)。后來幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)換了一家巴爾的摩當(dāng)?shù)芈伤?，?zhǔn)備了整整一年時(shí)間，才遞交了正式訴狀。

海外訴訟成本很高，這期間有人放棄訴訟，也有新人進(jìn)來，最后確定44人聯(lián)合起訴。僅在訴訟初期，他們就花了幾十萬美金，預(yù)計(jì)后續(xù)訴訟成本還可能漲到幾百萬美金。目前，按照美國訴訟程序，錢逸軒在等待被告方的回應(yīng)。

◎?約翰·霍普金斯大學(xué)醫(yī)學(xué)園區(qū)Residence Inn酒店

大部分卡在EB-5項(xiàng)目上的投資人因?yàn)閷υV訟結(jié)果不樂觀，選擇沉默。EB-5項(xiàng)目如今不斷爆雷，也讓其成為中國中高產(chǎn)的收割機(jī)。這些原本殷實(shí)的家庭，半生積攢的財(cái)富，在美國EB-5項(xiàng)目描繪的大餅中，紛紛消散。

?“我家賣個(gè)廁所?

?就能投資移民”?

很難想象，現(xiàn)在問題重重的美國EB-5項(xiàng)目，在2014年宣傳時(shí)，非常高調(diào)。

為項(xiàng)目募資的美國專門機(jī)構(gòu)“區(qū)域中心”為了彰顯實(shí)力，常會(huì)宴請投資人?！爸形绯匀聂~，晚上吃皇帝蟹，一頓飯就花去1800美金?！?5歲的秦偉回想起當(dāng)時(shí)的火熱場景，依然會(huì)覺得有點(diǎn)瘋狂。而實(shí)際上，這些錢，花的都是EB-5項(xiàng)目籌來的投資款?！皠e的公司花得更多，”他笑說。

秦偉是美國區(qū)域中心Ever Grow的總經(jīng)理。他1984年移民到美國，已經(jīng)在當(dāng)?shù)厣盍?0年。他記得，EB-5最火爆時(shí)，中國到處都是做投資移民的中介公司，“中國經(jīng)濟(jì)在增長，大家手里都有錢?！彼f，50萬美金的投資門檻，也并不高。有一次，某一線城市的朋友對他說，“我把家里的廁所賣了，就能投資移民?！边@句玩笑話讓他記到現(xiàn)在。

由于EB-5項(xiàng)目大部分是中國富人在投資，為了吸引中國人，區(qū)域中心和中國移民中介公司緊密合作，在國內(nèi)開展宣傳推介。他們把項(xiàng)目推介會(huì)搬進(jìn)北上廣深的五星級酒店、摩天大樓里，高端的宣介會(huì)一場連著一場。

最瘋狂時(shí)，上海黃浦區(qū)市中心的地標(biāo)建筑——285米高的摩天大樓“明天廣場” 二層一整層都是“馬里蘭中心”的展廳。宣傳方以美國馬里蘭州政府的名義在上海推廣當(dāng)?shù)仨?xiàng)目。2014年底，頻繁往這里跑的錢逸軒在宣傳資料上看到，馬里蘭州及巴爾的摩當(dāng)時(shí)的領(lǐng)導(dǎo)、約翰·霍普金斯大學(xué)校長都曾經(jīng)到這里推介項(xiàng)目，會(huì)議廳里坐滿了渴望了解項(xiàng)目的中國人。

◎?受訪者供圖

私營業(yè)主左萬梅也是從那時(shí)開始了解投資移民，她最多時(shí)一年參加20余場活動(dòng)。只要各大中介公司一搞活動(dòng)，打電話叫上她，她有空就會(huì)去看看。美國、荷蘭、英國、愛爾蘭、希臘等國家的移民項(xiàng)目，她都有了解。

她穿梭在清一色的五星級酒店會(huì)議室里，感覺這些項(xiàng)目很高級，主辦方很有實(shí)力。每一個(gè)會(huì)場，咨詢者最少有幾十人，工作人員則是投資人的兩倍，二對一地給投資人做營銷工作。

左萬梅最終選擇了位于美國德州的達(dá)拉斯沃思堡新城建設(shè)項(xiàng)目，這是一個(gè)含有酒店、教堂、商場、別墅的綜合性養(yǎng)老小鎮(zhèn)項(xiàng)目，293位投資人整體投資了1.5億美金。她沒想到，入局的時(shí)間僅僅比身邊移民成功的朋友們晚了四五年，得到的結(jié)果就完全不一樣了。

等了9年，綠卡和返款，她一樣也沒有拿到。她本以為“5+2”年等待期滿后，能為孩子掙得一張美國大學(xué)的入場券，但如今，孩子已經(jīng)18歲，失去了跟隨父母獲得移民身份的資格。他們轉(zhuǎn)而移民西班牙，一個(gè)虎頭蛇尾的教育移民不得不草草收場。

也正是2013年以來，美國發(fā)放的EB-5簽證數(shù)量快速上漲，僅2013年發(fā)放的數(shù)量，已經(jīng)是2007年的10倍。美國批準(zhǔn)的EB-5項(xiàng)目也迅速增多，據(jù)媒體2016年報(bào)道，光在紐約就有100個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目希望吸引EB-5移民資金。

?瘋狂的投機(jī)者：?

?有華人背后操盤賺快錢?

火爆項(xiàng)目的背后，隱現(xiàn)著大量的華人投機(jī)者。

“很多美國區(qū)域中心的背后老板都是華人，還有一些是中國地產(chǎn)商?！鼻貍フf。從業(yè)40年，他非常熟悉行業(yè)里的種種玩法，很多華人自己通過投資移民成功后，開始從事移民服務(wù)。

美國移民局在1990年設(shè)置EB-5投資移民項(xiàng)目時(shí)，目的就是為了吸引外資、創(chuàng)造就業(yè)。為了吸引更多人，幫助投資人降低門檻，2年后還特別設(shè)立了“區(qū)域中心”，建成一個(gè)大型商業(yè)體或地產(chǎn)項(xiàng)目就能幫上百名投資人完成間接就業(yè)指標(biāo)。

秦偉用六個(gè)月拿到了募資機(jī)構(gòu)資質(zhì)后，迎來行業(yè)爆發(fā)。他告訴極速財(cái)訊，實(shí)際上，中國人常常是在背后操盤，并不拋頭露面。募資機(jī)構(gòu)的高層雇一些美國人，用來讓投資人更信任他們。而底下則雇傭一些中國員工，便于跟中國投資人打交道。

2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)，美國國內(nèi)企業(yè)融資萎縮，更是帶火了EB-5項(xiàng)目?？焖偃刖值娜A人代表是當(dāng)時(shí)大名鼎鼎、逃遁美國的中國資本大亨仰融，他成立了GULF COAST公司并獲批區(qū)域中心資質(zhì)。但這一計(jì)劃并未吸引到足夠的投資人，業(yè)務(wù)沒有開展起來，還被質(zhì)疑“畫餅”。

此后，不少中國開發(fā)商紛紛涌向EB-5項(xiàng)目建設(shè)，它們和美國融資機(jī)構(gòu)合作，拿了不少項(xiàng)目。比如，2014年，綠地集團(tuán)以及泛?？毓啥荚柚鶨B-5項(xiàng)目募資1-3億美元資金。

◎?泛海控股在洛杉磯開發(fā)建造的泛海廣場爛尾樓遭涂鴉

在秦偉看來，除了個(gè)別有開發(fā)能力的人外，近十年涌進(jìn)來的大多是新人，沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，不知道建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)該花多少錢。房地產(chǎn)投資相對周期長，潛在問題很多，這也進(jìn)一步增加了散戶投資人的風(fēng)險(xiǎn)。

更有投機(jī)者，目的根本不在項(xiàng)目，而是找到漏洞將資金挪用，其中混雜著不少騙局。

移民博主“EB5Sir”陳先生說，這個(gè)春節(jié)前，剛剛爆雷的EB-5項(xiàng)目就是一個(gè)圈套。他接到幾名投資人咨詢，原來，2022年3月新修訂的美國移民法將EB-5投資額度提升至80萬美金，而項(xiàng)目方打著“信托”的名義，稱不需要投資人出這么多錢，只需要出28萬美金，就可以辦投資移民。利用這種高大上的詞匯，和投資人貪小便宜的心理，去騙取投資人的信任。

然而項(xiàng)目只有一個(gè)空計(jì)劃書，沒有任何租賃或購房協(xié)議，也沒有進(jìn)項(xiàng)目的匯款記錄，最終I-526申請（外國企業(yè)家移民申請）被拒，項(xiàng)目方跑路了。投資人這時(shí)才發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目方叫賈之皓，早在2019年，他經(jīng)營的一家加拿大移民公司就曾被爆卷款跑路。

這也暴露了項(xiàng)目資金監(jiān)管問題。陳先生稱，雖然投資人的錢會(huì)被劃進(jìn)監(jiān)管銀行，達(dá)到條件才可以釋放資金進(jìn)入項(xiàng)目，但這個(gè)條件非常簡單?！按蟾攀昵?，美國移民局審批比較快，監(jiān)管釋放條件是I-526獲批，但大約2015-2016年開始，由于審批太慢，只要I-526申請一遞交，資金就可以釋放了?！彼f，“至于錢釋放給項(xiàng)目方，能否真正用在項(xiàng)目上，還是未知數(shù)?！?/p>

除了項(xiàng)目方，在中國宣傳項(xiàng)目的移民中介也會(huì)夸大宣傳、過度承諾。中美之間相隔萬里，對投資人來說，這意味著巨大的信息差。往往等到項(xiàng)目失敗開始維權(quán)之后，才發(fā)現(xiàn)其中的重重套路。

簽合同過程中就可能踩坑。喬本望清楚記得，自己最初簽的合同明明只有17頁，合同幾乎都是英文，他對照著樣板簽了十幾個(gè)字。直到維權(quán)時(shí)，他才發(fā)現(xiàn)完整版的合同有100多頁，對方將自己的簽字文件插進(jìn)了更為復(fù)雜的合同條款中，其中藏著不少有利于項(xiàng)目方的細(xì)則。

其實(shí)，EB-5投資移民是一項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)投資，美國政府不給兜底、不提供任何擔(dān)保，也不允許合同中承諾100%還款。而在實(shí)操中，為了打消投資人的顧慮，中介卻大膽給出口頭承諾，讓投資人一時(shí)“上頭”，忽視了風(fēng)險(xiǎn)。

喬本望甚至覺得金門國際很可能在過往歷史數(shù)據(jù)上說了謊。因?yàn)樗l(fā)現(xiàn)，金門國際在2024年底依然對外宣傳，聲稱舊金山海灣項(xiàng)目已經(jīng)創(chuàng)造3794人就業(yè)，130人獲得綠卡，并完成返款。但這顯然與他投資的項(xiàng)目實(shí)際情況并不相符。

◎?受訪者供圖

?一場資本、時(shí)間和身份的豪賭?

如今，巴爾的摩霍普金斯醫(yī)學(xué)院酒店項(xiàng)目的泥潭里，有兩伙人在苦苦掙扎。除了包括錢逸軒在內(nèi)的94名投資人之外，還有負(fù)債累累的開發(fā)商。隨著大量中國投資人進(jìn)入導(dǎo)致的排期擠壓，EB-5投資面臨著越來越多的不確定因素。對所有卷進(jìn)項(xiàng)目的人而言，這都是一場豪賭。

對開發(fā)商來說，籌資容易，把錢用好并不容易。建設(shè)成本評估、經(jīng)營不善等問題，都可能讓項(xiàng)目方走上破產(chǎn)的結(jié)局。

霍普金斯醫(yī)學(xué)院酒店項(xiàng)目就是一個(gè)例子，項(xiàng)目借出并花費(fèi)了遠(yuǎn)超實(shí)際需求的資金，酒店開發(fā)總成本高達(dá)8660萬美元，幾乎是同類酒店項(xiàng)目成本的三倍，而且最終的籌資結(jié)構(gòu)也與起初披露的不一致。這一切都讓錢逸軒等投資人滿心狐疑，期待對方給出解釋。

◎?圖片來源于網(wǎng)絡(luò)

秦偉對這一項(xiàng)目做過了解，在他看來，項(xiàng)目暴雷，很可能是成本控制出現(xiàn)了問題。

他的區(qū)域中心常與開發(fā)商進(jìn)行合作，而建筑成本基本控制在483美金一平方尺，并且不允許中途更改建設(shè)方案。他了解過，霍普金斯大學(xué)項(xiàng)目，找的建造商都是最好的，中間改方案，更換材料，成本大約2000美金一平方尺，嚴(yán)重超出預(yù)算20%-30%。

“這時(shí)候吸收的資金不夠了，開發(fā)商就要自己往里填，要去銀行貸款。項(xiàng)目建成后不一定能立刻賺錢，但卻處處有花銷，加上銀行利率提高，最后銀行起訴，就被逼破產(chǎn)了?！鼻貍フf，美國大量暴雷的EB-5項(xiàng)目，都是這樣做垮的。

“一個(gè)EB-5項(xiàng)目完成曠日持久，綠卡排期要等5年10年，獲批前是不允許賣掉項(xiàng)目的，這十分考驗(yàn)項(xiàng)目的經(jīng)營能力，很多公司堅(jiān)持不了多久?！鼻貍フf，這對開發(fā)商來說壓力很大，他身邊90%的開發(fā)商利益回吐后就拿錢不干了，十年前一起做投資移民的同行，現(xiàn)在已經(jīng)見不到幾人。

而另一邊，困在項(xiàng)目里的錢逸軒，當(dāng)初變賣了杭州房產(chǎn)，換來的投資款石沉大海，而錯(cuò)失了房價(jià)上漲的那幾年黃金時(shí)期。他身邊，那些曾經(jīng)雄心勃勃的中國投資人，有的生意不景氣，不再是以前的大老板，有人連下個(gè)月的房租都交不出來，還有人已經(jīng)帶著遺憾去世了。超長時(shí)間的等待可能吞噬很多東西，那些在太平洋上空飄蕩多年的移民檔案，最終紛紛降落在意想不到的坐標(biāo)上。

文中喬本望、錢逸軒、左萬梅、秦偉均為化名