來源：@證券市場(chǎng)紅周刊微博

文丨秦佳麗 ?編輯丨李壯

北京新房市場(chǎng)銷售在最近三個(gè)月來持續(xù)轉(zhuǎn)好，龍頭房企的銷售額隨之上升，反過來又促進(jìn)龍頭房企積極在北京拿地。

受益于2024年“9·30”樓市重磅新政，北京樓市經(jīng)歷了連續(xù)3個(gè)月高位運(yùn)行。據(jù)北京市住建委等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，2024年12月，北京二手房網(wǎng)簽量創(chuàng)下近21個(gè)月的最高值，新房成交沖至2024年最高。

成交升溫之下，2024年，中海地產(chǎn)、“中建系”公司包攬北京3宗百億級(jí)地塊。從年度拿地金額及權(quán)益銷售金額兩項(xiàng)指標(biāo)來看，中海、中建均位居北京樓市“榜一”“榜二”地位。

有業(yè)內(nèi)人士表示，2024年四季度，以北京為代表的一線城市樓市成交出現(xiàn)階段性回升，2025年“金三銀四”成色則取決于新一輪政策能否持續(xù)接力。近年優(yōu)質(zhì)房企投資回歸一線城市的跡象明顯，新“地王”持續(xù)出現(xiàn)，高端住宅市場(chǎng)成交將會(huì)非常搶眼，頭部央國企在北京市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位的形勢(shì)短期不會(huì)改變。

成交量連續(xù)三個(gè)月高位運(yùn)行

北京樓市現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”信號(hào)

伴隨成交量升溫，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)度過了一場(chǎng)暖冬。北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2024年12月，北京二手房網(wǎng)簽量突破2.1萬套，環(huán)比增長(zhǎng)15%，同比增長(zhǎng)66%。這是北京二手房成交連續(xù)21個(gè)月的最高值，也是連續(xù)44個(gè)月以來的第二高峰。

新房市場(chǎng)也迎來了年底翹尾行情。據(jù)北京鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，2024年12月，北京新建商品住宅（不含共有產(chǎn)權(quán)住房）成交5186套，同比增長(zhǎng)6.7%、環(huán)比增長(zhǎng)17.1%，達(dá)到2024年以來月度最高成交水平。

從2024年“9·30”新政下調(diào)首付比例、松綁限購以來，北京樓市已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月高位運(yùn)行。根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，2024年四季度，北京累計(jì)網(wǎng)簽二手房57686套，相比2023年、2022年同期，漲幅達(dá)60.03%、33.5%。不斷走高的二手房成交量也拉動(dòng)了北京全年商品房成交水平，2024年北京新房、二手房共計(jì)成交21.29萬套，同比增長(zhǎng)0.3%。

其間高端改善型產(chǎn)品托舉了北京新房市場(chǎng)。2024年，排名北京商品房項(xiàng)目銷售金額前三的中信城（中海京華玖序）、香山樾、北京宸園，均是單價(jià)“10萬元+”的高端項(xiàng)目，各由中海地產(chǎn)、越秀&北京城建聯(lián)合體、中建智地開發(fā)，年度銷售額分別為75.58億元、61.5億元、54.5億元。

在樓市呈現(xiàn)“筑底企穩(wěn)”信號(hào)背景下，北京正成為頭部房企的爭(zhēng)奪“高地”。中海地產(chǎn)、中建智地、華潤(rùn)置地等央國企近年穩(wěn)居北京樓市銷售一線梯隊(duì)。

據(jù)中指院披露的2024年北京房企權(quán)益銷售榜單，其間中海地產(chǎn)、中建智地、華潤(rùn)置地分別以398.1億元、204.9億元、197.8億元的權(quán)益銷售額位居北京區(qū)域TOP3。其中，中海地產(chǎn)已連續(xù)6年蟬聯(lián)北京“銷冠”。此外，北京城建、保利發(fā)展、招商蛇口、首開股份（維權(quán)）、綠城中國等5家房企在北京區(qū)域的權(quán)益銷售額均達(dá)上百億元（見表1）。

前期貨值儲(chǔ)備充沛的房企更能兌現(xiàn)未來銷售業(yè)績(jī)。伴隨房企投資策略逐步收攏聚焦，從低能級(jí)城市換倉到高能級(jí)城市越發(fā)成為頭部房企的共識(shí)。對(duì)大本營位于一線城市的地方國企而言，在當(dāng)?shù)匾簿邆涿黠@的拓儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)。

在北京土拍市場(chǎng)，2024年央國企仍保持較高參與度。據(jù)中指院披露的2024年北京房企拿地榜單，其間中海地產(chǎn)、中建智地、海開控股分別以342億元、123億元、121億元的拿地金額位居北京房企拿地金額TOP3，此外，華潤(rùn)置地、金隅集團(tuán)在北京的拿地金額也超百億元（見表2）。

中海、中建“搶食”北京

中海地產(chǎn)連續(xù)6年蟬聯(lián)“銷冠”

梳理北京區(qū)域房企的投資格局，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”趨勢(shì)正在延續(xù)，近年以中海地產(chǎn)、“中建系”公司為代表的央國企在當(dāng)?shù)毓?shì)猛烈。

從銷售額與拿地金額看，中海地產(chǎn)均為北京樓市“領(lǐng)頭羊”。據(jù)中指院榜單，2024年，中海地產(chǎn)在北京區(qū)域的全口徑銷售額、權(quán)益銷售額分別為426.8億元、398.1億元，兩項(xiàng)指標(biāo)均在當(dāng)?shù)嘏琶谝?，這已是中海地產(chǎn)連續(xù)6年蟬聯(lián)北京樓市的“銷冠”。

對(duì)于在高端住宅市場(chǎng)風(fēng)頭頻出的中海地產(chǎn)而言，高端住宅項(xiàng)目也支撐了其北京區(qū)域銷售業(yè)績(jī)。其間中海地產(chǎn)旗下排名北京商品房項(xiàng)目總銷售額第一的京華玖序項(xiàng)目，成交均價(jià)約17.5萬元/平方米，系2024年北京成交均價(jià)最高的新房項(xiàng)目。

中海地產(chǎn)近年投資也持續(xù)向以北京為代表的一線城市傾斜。2024年，公司在北京憑借342億元的拿地金額位居榜首。這一年北京共拍出3宗百億級(jí)地塊，其中2宗被中海地產(chǎn)斬獲，包括11月29日斥資153.32億元摘得朝陽區(qū)“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊，以及12月2日斥資110.54億元摘得豐臺(tái)區(qū)萬泉寺地塊。

前期“大手筆”拿地動(dòng)作，令中海地產(chǎn)幾乎鎖定了未來高端住宅基因。其中，“酒仙橋+小紅門+十八里店”組合地塊刷新了北京土拍市場(chǎng)的最高總價(jià)紀(jì)錄，未來商品住房銷售指導(dǎo)價(jià)為12.5萬元/平方米；萬泉寺地塊則是近3年來北京第一宗“不限價(jià)”地塊，目前周邊同類競(jìng)品端禮著、北京悅府等均是網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)“10萬+”的高端項(xiàng)目。

作為中國建筑旗下的地產(chǎn)平臺(tái)，業(yè)務(wù)分散于各大工程局的“中建系”近年逐鹿京城態(tài)勢(shì)同樣明顯。

2024年，“中建系”在北京土拍市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼。其間中建智地、中建壹品各以123億元、52億元的區(qū)域拿地金額排名北京拿地榜單TOP2、TOP10。在這期間，出讓價(jià)格達(dá)112億元的朝陽區(qū)“北部酒仙橋+前葦溝+電子城”組團(tuán)地塊，以及北京近3年來推出的第二宗不限價(jià)地塊昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)涉宅用地，均花落中建智地。

在頗具“含金量”的2024年北京房企權(quán)益銷售榜單中，中建智地以204.9億元的權(quán)益銷售額排名TOP2；此外，中建壹品、中建玖合分別以94.3億元、66.3億元的銷售額排名TOP9、TOP13。2024年，“中建系”旗下僅北京宸園、中建玖玥府兩大項(xiàng)目銷售總額已達(dá)上百億元。

2025年高端住宅扎推入市

政策接力成“金三銀四”關(guān)鍵

作為衡量房企未來銷售回款規(guī)模的前置指標(biāo)，自2024年四季度土地市場(chǎng)回歸“不限價(jià)”時(shí)代以來，北京土拍市場(chǎng)正在加速回暖。譬如，2025年1月的北京首場(chǎng)土拍即海淀“王炸”組合——朱房村棚改二期HD-0803-0029、0030地塊。其中，0029地塊最終由華潤(rùn)+中鐵置業(yè)+招商聯(lián)合體斥資91.52億元競(jìng)得，樓面地價(jià)約為8.92萬元/平方米；另一宗0030地塊由建發(fā)房產(chǎn)斥資90.404億元競(jìng)得，樓面地價(jià)約為9.5萬元/平方米。兩宗地塊均不限地價(jià)、不限銷售指導(dǎo)價(jià)，回歸市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制。對(duì)比目前朱房村板塊周邊二手房?jī)r(jià)格，成交均價(jià)普遍達(dá)“13萬元+”，預(yù)示著未來項(xiàng)目入市具有較大利潤(rùn)空間。

屢屢拍出“地王”背后，2025年的北京樓市高端改善型項(xiàng)目將批量上新。譬如，除了中海地產(chǎn)競(jìng)得的多宗地塊鎖定高端住宅基因，2024年綠城中國、越秀地產(chǎn)分別斥資51.75億元、63.83億元搖中的北京海淀功德寺“雙子星”地塊近期已發(fā)布案名——和樾玉鳴、和樾望雲(yún)，兩個(gè)項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)均為10.5萬元/平方米。

同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)就此表示，2024年四季度以來，北京新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)成交量均出現(xiàn)明顯上漲。從價(jià)格來看，新房市場(chǎng)相對(duì)較為穩(wěn)定，二手房市場(chǎng)仍呈現(xiàn)以價(jià)換量模式，不過折扣空間在收窄。他就此補(bǔ)充道：“四季度樓市升溫主要受大力度救市政策影響，目前政策的邊際效應(yīng)開始減弱，2025年一季度樓市仍然表現(xiàn)一定壓力，如果后續(xù)有進(jìn)一步的樓市刺激政策出臺(tái)，‘金三銀四’可期?！?/p>

宋紅衛(wèi)認(rèn)為，從房企布局來看，近年優(yōu)質(zhì)房企投資回歸一線城市的跡象明顯，因此，2025年北京、上海仍然是頭部房企的集中投資區(qū)域，尤其是核心區(qū)域的地塊仍然競(jìng)爭(zhēng)激烈，新的“地王”還會(huì)持續(xù)出現(xiàn)?！安贿^，隨著更多開發(fā)商的進(jìn)駐，未來高端住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)增加，市場(chǎng)對(duì)于高品質(zhì)住宅的需求也會(huì)上升，不同產(chǎn)品開發(fā)能力比拼的背后，開發(fā)商的陣容也將存在較大變數(shù)。”

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉就此表示，由于政策刺激，2024年9月底以來一線城市成交量階段性回升。不過，由于政策效應(yīng)逐步減弱，加之1~2月份是傳統(tǒng)成交淡季，開發(fā)商推盤減少，近期市場(chǎng)成交量增長(zhǎng)有些后勁乏力。

“2025年‘金三銀四’成色，取決于新一輪政策能否持續(xù)接力，比如宏觀層面的降準(zhǔn)降息、棚改貨幣化政策的執(zhí)行、存量房收儲(chǔ)規(guī)模和去庫存情況等。如果市場(chǎng)去庫存壓力緩解，到2025年下半年，全國10至15個(gè)核心城市有望真正止跌企穩(wěn)。”張宏偉認(rèn)為，“近一年北京出讓了多宗百億級(jí)地塊，上海、深圳也在核心地段拍出重量級(jí)土地。因此，在2025年市場(chǎng)復(fù)蘇回暖之際，京滬深的高端改善樓盤成交將非常搶眼?！?/p>

張宏偉補(bǔ)充道，作為眾多央國企的總部區(qū)域，北京長(zhǎng)期以央國企占據(jù)較大市場(chǎng)份額。如果短期內(nèi)市場(chǎng)格局有所改變，將會(huì)表現(xiàn)為央國企主導(dǎo)下的房企業(yè)務(wù)并購重組，包括部分企業(yè)剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)，以及部分集團(tuán)為規(guī)避同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)而對(duì)不同平臺(tái)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的劃轉(zhuǎn)整合。

（文中提及個(gè)股僅作舉例分析，不作投資建議。）